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| ¿QUE ES UNA SUBASTA? |
¿QUE SON?
Es el sistema más generalizado de realizar (es decir, de hacer líquidos o convertir en dinero) bienes hipotecados, dados en prenda o embargados, de personas o entidades que han dejado de pagar (o han incumplido) sus operaciones de crédito, y consiste en una venta pública de tales bienes cuyo precio se fija mediante licitación o puja de quien libremente concurre a ese acto ante el Juzgado. Cuando una operación de crédito no es atendida voluntariamente por el obligado a ello la Ley prevé la necesidad de acudir a los Tribunales para su reclamación judicial, a fin de obtener con la realización de sus bienes, mediante subasta judicial, la satisfacción (o recuperación) del crédito o préstamo reclamado.
¿QUE SE PRETENDE?
Dar a conocer la relación de todos los bienes que en los procedimientos judiciales seguidos a su instancia van a ser objeto de subasta judicial, informando del precio por el que, en caso de que se los adjudique, está dispuesto a ceder sus derechos sobre dichos bienes. La inclusión en la relación se efectúa desde el momento en que se conoce la fecha señalada por el Juzgado para la celebración de la subasta.
¿ A QUIEN SE DIRIGE?
Con carácter general, a cualquier persona física o jurídica interesada en la búsqueda en condiciones ventajosas de mercado, de todo tipo de bienes muebles o inmuebles. Con carácter particular, a inversores privados o institucionales interesados en invertir, en condiciones ventajosas de mercado, en bienes de distinta naturaleza.
¿ DE DONDE PROCEDEN LOS BIENES?
Los bienes objeto de las subastas judiciales son: los previamente hipotecados o pignorados a favor del Banco en garantía de sus créditos, o bien son los embargados al cliente en el curso del procedimiento de reclamación.
ASPECTOS TÉCNICOS
Lugar, fecha y hora: Una vez que el Juzgado acuerda la venta en pública subasta señala el día, la hora y el lugar en que se celebrará dicha subasta. Generalmente se prevén tres fechas, la última de ellas, para el caso de que en las dos primeras ningún postor se adjudique (remate o adquiera) los bienes.
Tipo: Es la valoración asignada a cada bien objeto de subasta, que coincide con la señalada al constituirse la garantía, o con la tasación efectuada por un perito (en el curso del procedimiento) en el caso de que se trate de un bien embargado. Esta valoración sirve de tipo para la primera subasta de manera que en términos generales, no se admitirá ninguna postura que sea inferior al tipo en los procedimientos hipotecarios, o a las dos terceras partes del tipo en los juicios ejecutivos. En la segunda el tipo es más reducido y en la tercera no existe tipo mínimo. Se informa en todo caso, a través de este servicio, de cuál será el importe mínimo por el que está dispuesto a ceder sus derechos sobre los bienes objeto de subasta, independientemente del tipo señalado para la misma, si llega a adjudicárselos. El título de propiedad inscribible en el Registro de la Propiedad será el testimonio del auto de adjudicación o escritura pública firmados por el Juzgado donde se ha tramitado el procedimiento. Por lo anteriormente expuesto, y en orden a informarse sobre el procedimiento judicial, y otros datos de interés se considera imprescindible contactar con el Letrado, director del procedimiento.
ADVERTENCIAS
Las subastas se celebrarán en las fechas indicadas salvo que se suspenda por resolución judicial. Para tomar parte en las subastas es indispensable depositar una fianza en el establecimiento bancario designado al efecto, por importe igual, por lo menos, al 20 por ciento del valor que sirve de tipo para la subasta. Los bienes incluidos en esta relación no son propiedad del Banco, por tanto no se puede proceder a la venta directa de los mismos. No obstante, el Banco puede ceder el crédito garantizado por dichos bienes antes de la subasta. Si el Banco resulta el mejor postor puede, en este caso, ceder el remate de los bienes, a un tercero, conforme a lo antes indicado. Al no ser propietario el Banco de los bienes subastados no se hace cargo de la situación física, jurídica o urbanística de los mismos ni de las cargas o gravámenes que deberán ser comprobadas por los interesados en acudir a la subasta, ni que la información que en las páginas se facilita sea garantizada por el Banco. En todo caso, las disposiciones legales sobre las subastas judiciales, se contienen, fundamentalmente, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley y el Reglamento Hipotecario, normas de necesaria y aconsejable consulta, para conocer con exactitud el desarrollo, trámites y consecuencias de dichas subastas.
GASTOS
Además del precio del remate: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 6% sobre el precio del remate aprobado por el Juzgado que ha tramitado el procedimiento. Gastos de Registro: Los inherentes a la inscripción del Auto de adjudicación y, en su caso, el mandamiento de cancelación de cargas. |
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| GUIA PRACTICA |
Esta guía pretende fundamentalmente ayudar al lector de Pública Subasta a sacar provecho de la publicación. El objetivo de nuestra revista es ser un punto de encuentro donde se realicen operaciones interesantes para ambas partes, entre las personas que quieren comprar y aquellas que deseen vender. Creemos que este objetivo se puede cumplir, además de participando en las subastas, de otras varias formas que comentamos a continuación.
¿COMO PUEDO PARTICIPAR EN UNA SUBASTA?
Acudiendo a pujar personalmente. Pujando mediante sobre cerrado. Mediante una cesión de remate. Comprando directamente al demandado. Comprando al adjudicatario.
¿COMO ME ENTERO DE LOS BIENES QUE SE SUBASTAN QUE ME PUEDAN INTERESAR?
Sea cual fuere la fórmula que elija, tendrá Vd. que comenzar por determinár qué bien le interesa y estudiarlo. Se subasta cualquier cosa que tenga un valor. Tenga por seguro que si usted desea algo, se subastará en algun momento, sea un inmueble, un vehículo, una máquina, una joya, una acción o un derecho. Las subastas se realizan en muchos puntos (Juzgados, Direcciones Provinciales de la S. Social, Agencias Estatales de A. Tributaria, Ayuntamientos, Aduanas, Hoteles etc.) dispersos por todo el territorio nacional. Si usted quiere estar bien informado tiene dos opciones: 1. Suscribirse a todos los boletines oficiales de las Provincias y Comunidades que esté interesado, y al B.O.E. Esta posibilidad tiene el inconveniente del precio y del trabajo que supone entresacar los edictos de entre toda la información de dichos boletines. 2. Suscribirse a Pública Subasta o Pública Subasta Internet, la única publicación de ámbito nacional que recoge todas las subastas que se publican en todo el País, clasificadas por bienes, provincia y tasación, a un precio mucho mas económico que la opción anterior y con solo llamar al teléfono (91) 593 12 50 o enviar el boletín de suscripción que figura en cada número, al fax (91) 593 32 10. También comprando Pública Subasta cada semana en los principales quioscos de las grandes ciudades, en el Corte Inglés, Crisol, Vips...
¿QUE DEBE PREPARAR ANTES DE LA SUBASTA?
Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no olvide lo siguiente:
1. Visitar el inmueble para obtener la mayor información posible sobre:
- a. El entorno, las comunicaciones y otras características particulares.
- b. Calidad de instalaciones y suministros del inmueble así como su situación urbanística.
- c. Características del inmueble, tales como distribución orientación etc., y quien lo ocupa. Este punto es tan importante para el comprador como difícil, ya que nadie puede obligar al ocupante a enseñar el inmueble o a decir si es el propietario o arrendatario. Sin embargo, si quienes habitan la casa son los dueños es muy probable que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la finca alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener sobrante.
2. Consultar el Registro de la Propiedad, el Juzgado y solicitar información del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas y gravámenes.
- a. Cargas preferentes. Tenga en cuenta que las cargas anteriores o preferentes (constituidas e inscritas en el registro de la propiedad en fecha anterior) a la que origina la subasta subsisten tras la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta, sino que ha de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que la vivienda reponde de los gastos de comunidad y del IBI correspondientes a los meses del año en curso y del año anterior al de celebración de la subasta, los cuales, si se encuentran pendientes de pago, deben ser abonadas por quién adquiere el inmueble, incluso aunque figure inscrito en el registro de la propiedad.
- b. Cargas posteriores son las registradas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva) que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación de la finca, y por lo tanto se extinguen tras la subasta.
3. Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de conrato que tienen.
4.Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.
5. Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra. Si necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte a su entidad bancaria o a la entidad con la que trata de negociar la compra. No olvide incluir en el estudio los gastos e impuestos que generara la compraventa. Depósito En el caso de que decida participar en la subasta, bien personalmente o bien mediante sobre cerrado, no debe olvidar consignar el resguardo de depósito con anterioridad a la subasta en el lugar indicado, que suele ser una oficina del BBV. Se trata de una cantidad que generalmente esta entre el 20% y el 25% del tipo y que es requisito inprescindible para poder participar en la subasta. Esta fianza les sera devuelta a todos los licitadores que no se hayan adjudicado la finca.
¿COMO PUEDO CONSEGUIR EL BIEN QUE ME INTERESA?
Personalmente Acudiendo a la subasta usted mismo.Todas las subastas judiciales tienen tres convocatorias, y aunque debe decidir en cual de las tres va usted a pujar, deberá hacer el siguimiento del bien desde la primera:
El tipo depende del procedimiento; si éste es Hipotecario el tipo (de la primera) coincidirá con la tasación; si es ejecutivo (o ejecución de sentencias) el tipo (de la primera) será dos tercios de la tasación. Todos los bienes por los que usted puede pujar desde la primera subasta estan recogidos en la revista Pública Subasta.
- En primera subasta la cantidad ofrecida o puja deberá ser igual o superior al tipo. En esta subasta la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto, por lo que puede ocurrir que se declare desierta, es decir que no haya ninguna oferta. Todos los bienes por los que usted puede pujar en segunda y tercera subasta estan seleccionados en Subastas Vivas, servicio complementario de la revista Pública Subasta.
- En la segunda subasta la cantidad ofrecida, o puja, tambien deberá ser igual o superior al tipo, solo que el tipo será el 75% del de la primera. Las posibidades de adjudicación dependerán del interes despertado, puede que no asista nadie o que se presenten varios interesados y el precio suba.
- La tercera subasta, no está sujeta a tipo, es decir, no hay cantidad mínima de salida, por lo que cada quién podrá ofrecer lo que estime conveniente. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien que nos interesa el cual puede haber sido adjudicado en 1ª ó 2ª subastas. Mediante sobre cerrado Escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales y los de su empresa si puja en su nombre, nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante «pliego cerrado». Debera añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por el bien subastado, y firmarlo. Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza, deberá presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado. Cesión de Remarte: Poniéndose en contacto con el posible adjudicatario y que éste se lo ceda nada mas adjudicárselo. El plazo para ingresar la diferencia entre el precio de adjudicación y el depósito es de ocho días. Durante esos ocho días el adjudicatario podrá presentarse en el Juzgado con un tercero, quien igresará la diferencia y a nombre del cual el Juez dictará auto de adjudicación. En muchos casos los bancos se acaban adjudicando el bien por falta de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar la cesión del remate. Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve a participar en ellas; tenga en cuenta que el banco se suele conformar con recuperar el montante de la deuda y no le importará venderle a precio inferior al de mercado, e incluso facilitarle la financiación necesaria. No olvide que solo cuenta con 8 días para cerrar la operación, por lo que se hace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad. Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad al precio que usted pone. Comprándolo directamente al adjudicatario Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buen precio. Pública Subasta recoge estos bienes en su sección de Activos Inmobiliarios.
ACTO DE LA SUBASTA
En general las subastas se celebran en un despacho de un juzgado donde se encuentran presentes un Agente judicial, el secretario y/o el Juez. Si usted quiere pujar deberá identificarse con su D.N.I.y entregar al Agente el reguardo del depósito. En cualquiera de los casos un licitador puede adquirir una finca para sí o en calidad de ceder el remate a un tercero. Esto significa que en plazo de ocho días (cinco en el caso de Hacienda) desde la adjudicación hasta la fecha de ingresar la diferencia entre la fianza y el precio de adjudicación, el adjudicatario podrá presentarse en el Juzgado con un tercero, quien igresará la diferencia y a nombre del cual el Juez dictara auto de adjudicación.
LA ADJUDICACION DE LA FINCA
La adjudicación del inmueble se realiza a quien ha ofrecido la cantidad mas alta. En el plazo de 8 días deberá ingresar en la cuenta del Juzgado la diferencia entre el depósito y lo que ofreció por el inmueble. Si no lo ingresa, pierde el depósito y se llama al segundo mejor postor que reservó postura y si no lo hubiera, tendría que salir a subasta de nuevo. Si lo ingresa, el Juez dicta dos AUTOS, uno en el que declara el nuevo propietario del inmueble, y el otro en el que cancela las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta. Ahora que ya es el propietario del bien deberá:
- Pagar los impuestos, IVA (7%) o ITPAJD (6%)
- Inscribirlo en el registro de la propiedad.
- Pedir al juez la posesión, es decir, el juzgado fija fecha y hora para que una comisión judicial comunique la posesión en favor del nuevo dueño o a los ocupantes el plazo en el que deberán abandonar la finca.
- Si quien ocupa la finca se resiste a irse, se le comunica al Juzgado para que proceda al lanzamiento o desalojo forzoso de la finca.
- En este caso el tema se ha complicado y conviene prepararse para obtener la posesión que la ley le reconoce: - Personarse (o su procurador) en el inmueble, el día del lanzamiento.
- Pactar la colaboración de una empresa de mudanzas.
- Tener un teléfono de ambulancias por si fuera necesario
- Contratar los servicios de un cerrajero. Nadie deposita las llaves de una vivienda embargada en el juzgado.
- Citar a la Policía Nacional, si se presienten problemas.
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOS BIENES SUBASTADOS
Puede ocurrir que la finca este arrendada. En ese caso conviene consultar con un abogado que estudie el contrato de arrendamiento, ya que las situaciones que se pueden dar son muy variadas.
LA MEJORA DE POSTURA
Puede suceder que en tercera subasta, se adjudique un bien por un valor inferior al tipo de la segunda subasta. En este caso deberá tener en cuenta que, en el plazo de nueve días, le pueden pedir «la mejora de postura». Es el derecho que la ley reconoce al antiguo dueño o al demandante (o a un tercero autorizado por ellos), a mejorar la postura, celebrando una subasta restringida con el que haya resultado el mejor postor. Para mejorar la postura por parte del antiguo dueño será necesario consignar también el depósito correspondiente, y no se podrá llevar a efecto si éste no se realiza. Sin embargo el demandante no tiene necesidad de consignar el depósito para pedir la mejora de postura.
BIENES MUEBLES
El funcionamiento básico de las subastas es igual para bienes muebles o inmuebles, las diferencias se refieren exclusivamente a la naturaleza de dichos bienes. En general la parte que promueve la subasta nombra un depositario para los bienes muebles, que debería figurar en el edicto de la subasta. Si no constara conviene consultar con el Juzgado, aunque los bienes siempre estarán en:
- En algun local de quien promueve la subasta
- En el Juzgado
- En poder del demandado Resulta imprescindible ver los bienes que va acomprar para poder comprobar el estado real de éstos. |
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| COMO PROCEDER |
Consejos para participar en una subasta
Cuando haya localizado el inmueble o bien que le interesa, no olvide lo siguiente:
- Visitar el inmueble o ver el bien de que se trate para obtener la mayor informacion posible sobre dicho bien.
- Consultar el Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas y gravámenes..
- Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de contrato que tienen.
- Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.
- Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra.
- Depósito. No debe olvidar consignar con anterioridad a la subasta en el lugar indicado, y que es requisito inprescindible para poder participar en la subasta
Formas de participar en una subasta
Acudiendo a pujar personalmente.
Todas las subastas judiciales tienen tres convocatorias, cada una con un tipo de salida.
El tipo depende del procedimiento.
En la primera subasta, si éste es Hipotecario el tipo (de la primera) coincidirá con la tasación; si es ejecutivo (o ejecución de sentencias) el tipo (de la primera) será dos tercios de la tasacion. En la segunda subasta la cantidad ofrecida, o puja será el 75% del de la primera. La tercera subasta, no está sujeta a tipo,. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor tambien el riesgo de no adjudicarse el bien que nos interesa el cual puede haber sido adjudicado en 1ª ó 2ª subastas.
Pujando mediante sobre cerrado.
Escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales y los de su empresa si puja en su nombre, nº de procedimiento y el deseo de participar mediante «pliego cerrado». Debera añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por el bien subastado, y firmarlo. Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza, deberá presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado. Mediante la Cesión de Remarte: Poniéndose en contacto con el posible adjudicatario. El plazo para ingresar la diferencia entre el precio de adjudicación y el depósito es de ocho días. Durante esos ocho días el adjudicatario podrá presentarse en el Juzgado con un tercero, quien igresará la diferencia y a nombre del cual el Juez dictara auto de adjudicacion.
Comprando directamente al demandado.
Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando un compraventa normal. Los dueños es muy probable que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la finca alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener "sobrante". |
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| DICCIONARIO |
Licitador: Aquél que ofrece un precio por un bien en subasta
Precio de Cesión: Precio por el que, si se lo adjudica Banco Santander Central Hispano, S.A., cedería sus derechos sobre este bien. El Letrado, director del procedimiento, informará a los interesados de la situación legal y condiciones eventualmente conocidas por el Banco sobre el bien en cuestión
Puja: Precio ofrecido por el bien que se subasta
Remate: Adjudicación del bien en subasta a la mejor puja
Tipo: Valor por el que el bien sale a subasta
Valoración: Importe en el que está tasado el bien objeto de subasta | |
